商品房(fáng)價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從(cóng)法律角度來(lái)分(fēn)析，商品房(fáng)是指按法律、法規及有關規定可(kě)在市場上自(zì)由交易，不受政府政策限制的各類商品房(fáng)屋，包括新建商品房(fáng)、二手房(fáng)(存量房(fáng))等。商品房(fáng)根據其銷售對象的不同，可(kě)以分(fēn)爲外銷商品房(fáng)和内銷商品房(fáng)兩種。

關于商品房(fáng)有五個證件(jiàn)【俗稱五證齊全】，隻有擁有了這五個證件(jiàn)的住宅才屬于商品房(fáng)。

一、《國(guó)有土(tǔ)地使用證》，證明開發商已合法取得(de)該土(tǔ)地的使用權，并已繳納土(tǔ)地出讓金

二、《建設工(gōng)程規劃許可(kě)證》，證明該房(fáng)地産項目規劃已取得(de)規劃部門(mén)許可(kě)

三、《建設用地規劃許可(kě)證》，表明政府允許在該土(tǔ)地上進行項目開發建設

四、《建築工(gōng)程施工(gōng)許可(kě)證》，表明政府允許該項目進行施工(gōng)建設

五、《商品房(fáng)銷售(預售)許可(kě)證》，表明政府允許進行期房(fáng)預售、現房(fáng)銷售等

*通俗理(lǐ)解爲：商品房(fáng)不受取得(de)不動産權證書(shū)時間的限制，直接可(kě)以過戶交易，區分(fēn)在于繳納的相(xiàng)關稅費依據标的房(fáng)屋的《不動産權證書(shū)》、《契稅發票》下發時間界定是否滿二年(nián)、滿五年(nián)；